إصلاح خطأ مادي بالسجل العقاري بين المفهوم والتطبيق
قراءة تحليلية في مقتضيات الفصل 29 من القرار الوزيري المؤرخ في 3 يونيو 1915 بشأن تفاصيل تطبيق نظام التحفيظ العقاري
د. الغوناجي يوسف
باحث في سلك الدكتوراه
شعبة القانون الخاص
لتحميل المقال pdf اضغط هنا
مقدمة
إن المبدأ الأساسي الذي تقوم عليه السجلات العقارية في القانون المغربي هو "الإشهار" فكل ما يقيد بها من حقوق و تصرفات ووقائع يكتسب قوة ثبوتية و حجية في مواجهة الغير و كذلك بين الأطراف.
فخاصية الإشهار أو بث المعلومة العقارية إن صح اعتماد هذا المدلول اللغوي- هي من الوظائف الجوهرية التي يضطلع بها نظام السجلات العقارية التي يسهر المحافظ العقاري على ضبطها بل ويتحمل مسؤولية جسيمة! في مسكها وضمان مصداقية محتواها.
الأمر الذي كرسه المشرع العقاري في المنظومة القانونية المنظمة لمؤسسة السجلات العقارية و نخص بالذكر قانون التحفيظ العقاري كما تم تغييره و تتميمه؛ ولا أدل على ذلك من صراحة الفصل 65 من هذا القانون المذكور الذي بين و بشكل واضح وظيفة الإشهار التي تخضع لها كل الحقوق المقيدة بالسجل العقاري بل و قعدها لترقى لدرجة المبدأ القانوني الملزم. إذ اعتبر بصريح النص أنه ((يجب أن تشهر بواسطة تقييد فى الزسم العقاري جميع الوقائع و التصرفات و الاتفافات الناشنة بين الأحياء مجانية كانت أو بعوض و جميع المحاضر و الأوامر المتعلقة بالحجز العقاري؛ و جميع الأحكام التى اكتسبت قوة الشيء المقضي به متى كان موضوع جميع ماذكر تأسيس حق عيني عقارى او نقله الى الغير أو الاقرار به او تغييره او اسقاطه...)) بل و رهن التحقق المادي للحق العيني لدى الصميم الوجدائي للغير بتقييده بالرسم العقاري و من تاريخ التقييد (الفصل 66 من ق ت ع).
وبصيغة أوضح فتجلي الحق العيني داخل نظام العقار المحفظ رهين بإشهاره عن طريق تقييده بالسجل العقاري: فحق الملكية الناجم عن عقد شراء لا يحتج به في مواجهة الغير إلا من تاريخ تقييده بالرسم العقاري. فهو يتحصن نسبيا من أي محاولة إبطال بل وقد يكسب الغير الذي انتقل إليه حصانة من خلال تبويئه مركزا قانونيا منيعا و هو مركز"الغير حسن النية" ( المادة 2 من مدونة الحقوق العينية).
غير أن الكمال لله وحده و بني آدم خطاء. و بالتالي فكل عمل إنساني قد يشوبه احتمال الخطا أو السهو و هي قاعدة لا يحيد عنها حاند » و الحق العيني لا يشكل استثناء فقد تعتري تقييده بالسجل العقاري أخطاء و مخالفات و إغفالات: الأمر الذي حدا بالمشرع العقاري إلى ابتكار الأدوات الكفيلة بتدارك هذه الاختلالات في أفق تحصين و حماية هذا الحق موضوع التقييد، ليشكل الفصل 29 من القرار الوزيري بشأن تفاصيل تطبيق نظام التحفيظ العقاري أحد الضمانات و المكن الممنوحة للتصويب والإصلاح و تدارك الأخطاء.
فما هو مضمونه! و ما هي مسطرته؟ و ما هو نطاقه؟
فهذا المثلث الاستفهامي الذي وطأنا به لمقاربتنا المتواضعة للموضوع؛ يكشف عن هاجس معرفي نؤسس له في ظل منهج نسعى فيه إلى تحديد المفهوم كارضية أساسية للوصول إلى المدلول وذلك في أفق استخراج المحددات القانونية المتحكمة في ميكانيزمات التفعيل؛ والتمكن بكل موضوعية من استخلاص بعض الضوابط القانونية التي يجب اعتمادها في تطبيق الفصل 29 ؛و هو مرادنا من هذه الدراسة.
و خدمة لهذا النسق التحليلي سنقسم موضوعنا إلى محورين أساسيين:
المحور الأول : الاطار المفاهيمي لمقتضيات الفصل 29.
المحور الثاني: ضوابط التطبيق القانونية للفصل 29
المحور الأول: الإطار المفاهيمي لمقتضيات الفصل 29.
إن تحديد المفهوم بشكل دقيق يستلزم منا الوقوف على المعنى الاصطلاحي لعملية "الاصلاح" في مرحلة أولى ثم التطرق بعد ذلك إلى المفهوم الوظيفي:
أولا: المفهوم اللغوي للاصلاح فى منطوق الفصل 29
أول ملاحظة يمكننا إثارتها بخصوص الفصل 29 من القرار الوزيري الصادر في 3 يونيو 1915: هي أن النص الأصلي المنشور في الجريدة الرسمية جاء باللغة الفرنسية؛ اللهم بعض محاولات الترجمة النادرة والمجهولة و التي لا ترقى إلى صيغة رسمية و لا يمكن اعتمادها إلا استنناسا ؛ الأمر الذي يحتم علينا تحديد المصطلح و بيان ترجمته .
وكما أن المقام لا يسعفنا للتعرض لكل المصطلحات المستعملة في منطوق النص الفرنسي؛ سنكتفي بالأهم. وهو المصطلح الذي سيعكس الفعل الوظيفي للقاعدة القانونية المقررة في الفصل 29 و هو فعل "الإصلاح" : فبعد بحثنا في المدلول على مستوى الترجمة الاصطلاحية خلصنا إلى أن هناك العديد من المرادفات في اللغة العربية و هي : التقويم - التعديل - التصحيح - التصويب و كلها مرادفات تفيد المعنى (القانوني اللغوي) المتفق عليه بلغة الصيغة الأصلية؟؛ و هو: أن "الإصلاح"المنصوص عليه في الفصل 29 هو؛ عملية تدخل مباشرة و آنية بناء على طلب من له مصلحة أو بشكل تلقائي ممن له سلطة قانونية لتصويب و تقويم اختلال معين اعترى بشكل غير مقصود البيانات الواردة بالرسم العقاري.
ثانيا: المفهوم الوظيفي لفعل الإصلاح في الفصل 29
إن تسليط الضوء على المفهوم الوظيفي لمقتضيات الفصل 29 من القرار الوزيري لن يتحقق بشكل سليم إلا بسلوك مقاربة مقارنة مع ألية فاعلة أيضا على مستوى السجلات العقارية ونخص بالذكر" التقييد"؛ فما هي نقط الاختلاف و التشابه بين كلا الوسيلتين.
1. نقط التشابه:
إن الإاصلاح الوارد في مقتضيات الفصل 29 وآلية التقييد بالسجلات العقارية تتشابهان على مستوى الشكل و كذلك على مستوى حقل التطبيق؛ فعلى مستوى الشكل فكلاهما عبارة عن بيانات موجزة تدرج بالرسم العقاري حيث يتم تدوينها في مثنه. فهي بمثابة نصوص و مختصرات تحرر وتدون بالرسوم العقارية و بنظائرها وتؤرخ وتوقع من طرف المحافظ على الأملاك العقارية تحت طائلة البطلان شأن ذلك شأن كل تشطيب أو تقييد أو بيان أو غير ذلك”.
أما على مستوى نطاق التطبيق فكلاهما يهم الرسم العقاري و المرحلة اللاحقة لتأسيسه.
2. نقط الاختلاف:
إن الاختلافات يمكن رصدها على ثلاث مستويات:
- على مستوى الأثار المترتبة: فأهم أثر ينتجه تقييد الحق بالسجلات العقارية على مستوى العقار المحفظ هو الاعتراف بالحق العيني وإكسابه حجية في مواجهة الغير.
فالتقييد يرتب أثرا تأسيسيا يكسب الحق المقيد قوة ثبوتية جاء النص عليها صراحة في الفصل 66 من قائون التحفيظ العقاري كما وقع تغييره و تتميمه ( كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بتقييد و من يوم التقييد بالرسم العقاري...) و بالتالي فلا يمكن تغيير ما قيد بالسجلات العقارية إلا بموجب تقييد آخر ولهذا فإنه حينما يقع تاسيس حق الملكية و تقييده بالرسم العقاري يصبح مبدئيا غير قابل للتغيير إلا بموجب تقييد تعديلي لاحق .
بينما "الإصلاح" طبقا للفصل 29 فلا يرتب أي أثر إنشائي بالنسبة للحق ولا يكسبه أي حجية؛ بل أثره ينحصر في تصويب و إصلاح الإغفال أو الخطأ أو المخالفة التي مست التقييد المعني: دون أن يتجاوز أثره التدخلي إلى حقوق الغير فهو لا يرقا بتاتا إلى تقييد تعديلي يؤثر بالزيادة أو النقصان في جوهر الحق.
- على مستوى الطعن المقرر فى كلتا الحالتين: هناك اختلاف بين وصريح أراد من خلاله المشرع التسطير بخط عريض على تفرد كل وسيلة بذاتها؛ ذلك أنه أخضع القرارات الصادرة بشأن التقييدات لمسطرة الطعن أمام المحكمة الابتدائية مع الحق في الاستئناف و قابلية الطعن بالنقض ( الفصل 96 من ق ت ع).
بينما نجده قد أتاح بموجب الفصل 30 من القرار الوزيري الصادر ب 1915/6/3 إمكانية الطعن في قرارات المحافظ الواردة في إطار الفصل 29 أمام المحكمة المختصة التي تبت فيه بحكم تصدره بغرفة المشورة
- على مستوى المركز القانوني الذي تمنحه كلتا الوسيلتين:نلاحظ أن التقييد كأداة من أدوات السجل العقاري تؤثر بشكل مباشر في المراكز القانونية للأشخاص المضمنين بهذه السجلات: ذلك أن هذه العملية ترمي إلى نقل أو إلغاء الحقوق العينية المسجلة سابقا في السجل العقاري، و ذلك طبقا لمضمون العقود أو الصكوك التي يطلب إدخالها فيه كما قد ترمي إلى ترتيب قيود لم تكن موجودة من قبل؛ ما ينتج حركية دءوبة و متغيرة على مستوى المراكز القانونية لأصحاب الحقوق المضمنة بهذه السجلات.
في حين أنه لا يمكن أن نتصور نفس الأمر بالنسبة للتدخل الإصلاحي المنجز بموجب الفصل 29 ؛ فهذا الأخير لا يمنح و لا يلغي ولا يعدل أي مركز قانوني لأنه لا يمس جوهر الحق بقدر ما ينصب على شكلية التقييد؛ و بمعنى أدق فالتقييد هو الأصل و الإصلاح هو التابع فهو يهم الاختلالات الشكلية التي تصيب التقييدات بالسجلات العقارية دون المساس بجوهرها.
لنخلص من خلال ما تقدم إلى أن الإصلاح الوارد في مقتضيات الفصل 29 من القرار الوزيري ل 3 يونيو 1915 يشكل أداة مستقلة لها ضوابط و آثار محددة في المكان والزمان.
المحور الثاني: ضوابط التطبيق القانونية للفصل 29
كما سبق و أن خلصنا إليه فيما تقدم: فالوسيلة المتاحة بموجب الفصل 29 من القرار الوزيري ل 3 يونيو 1915 لإصلاح كل الأخطاء و الإغفالات و الاختلالات التي قد تعتري التقييدات المضمنة بالسجل العقاري هي وسيلة قانونية فريدة من نوعها و متميزة في مضمونها ما دفع المشرع إلى تنطيقها بحدود و ضوابط حتى لا تزيغ عن أهدافها المسطرة.
و حتى يتأتى لنا رصد بعض هذه الضوابط لابد من التعرض للجانب العملي من خلال عرض بعض الحالات الواقعية التي تفرض التدخل بموجب الفصل 29.
أولا: بعض نماذج الإغفالات و الأخطاء والمخالفات.
1) الإغفالات
إن الإغفالات هي نوع من الأخطاء الناجمة عن السهو و ينعدم فيها القصد وقد تصيب عموما كل التقييدات المضمنة بالسجل العقاري و كذلك جميع البيانات المتعلقة بها، وتكتشف بصفة عامة على مستوى الرسوم العقارية ونظائرها و الشهادات المسلمة من طرف المحافظ العقاري؛ كعدم التنصيص على رهن أو تحمل عيني طلب تقييده بصفة قانونية أو قيد بالسجل العقاري و لم يضمن بالشهادة العقارية؛أو عدم تضمين البيانات المتعلقة بهوية المتصرف رغم ورودها في العقد المقيد.
2) الأخطاء
و المقصود بالأخطاء؛ الخطأ المادي و ليس الخطأ القانوني: و هي غالبا تنجم عن النقل الكتابي أو المعلوماتي للبيان أو المعلومة العقارية؛ كالخطأ في الإسم أو النسب أثناء رقنه و الخطأ في تاريخ الإزدياد أو رقم البطاقة الوطنية، وعلى حد قول أحد الأساتذة الممارسين :" فهي أخطاء مادية صرفة"
3) المخالفات
يقصد بالمخالفات نوع من الأخطاء الناجمة عن تجاوز التقيد الحق العيني بالسجلات العقارية لضابط قانوني صريح أو قاعدة قانونية ملزمة؛: يمكن إصلاحه طالما انه لم يرتب حقوق لصالح الغير حسن النية، و إلا فإمكانية التصحيح بإعمال مقتضيات الفصل 29 ستصبح غير ممكنة لأن المسألة انتقلت من مجرد خطأ مادي إلى خطأ في القانون الأمر الذي يتعلق بمشروعية التقييد؛ كأن يقوم مثلا المحافظ على الملكية بتضمين تصرف ناقل
للملكية في عقار مثقل بحجز تحفظي مانع من أي تقييد لاحق طبقا لمقتضيات الفصل 87 من ظهير التحفيظ العقاري كما وقع تغييره و تتميمه.
ثانيا: القاعدة المعيارية المعتمدة فى إعمال الفصل 29 .
من خلال ما سبق يمكننا الخروج بنتيجة أساسية: وهي أن استعمال الفصل 29 من طرف المحافظ العقاري سواء بشكل تلقائي أو بناء على طلب ممن لهم المصلحة: يجب أن يخضع لضابط معياري يستطيع من خلاله هذا الأخير التمييز بين حالات اللجوء إلى الإصلاح والحالات المانعة من ذلك؛ فالمحافظ المعني الأول بتفعيل هذا الإصلاح عليه تحري الحيطة و الحذر أثناء إثارة انتباهه لوجود خطأ بالسجل العقاري.
خاصة و أن نطاق تفعيل الفصل 29 يبقى نطاق ضيق و محدود. وأي تجاوز في التطبيق: قد يؤدي إلى تداخل غير محمود على مستوى المقتضيات العامة الناظمة للتقييد و التشطيب بالسجلات العقارية و نقصد في هذا الباب مقتضيات الفصل 91 من قانون
التحفيظ العقاري كما وقع تغييره و تتميمه الذي ينص:
( مع مراعاة الفصل 88 اعلاه؛ يمكن أن يشطب على كل ما ضمن بالرسم العقاري من تقييد أو بيان أو تقييد احتياطي بمقتضى كل عقد أو حكم مكتسب لقوة الشئ المقضي به يثبت انعدام أو انقضاء الحق موضوع التضمين في مواجهة الأشخاص الذين يعنيهم الحق).
لتشكل طبيعة الخطأ الذي يصيب التقييد هو الأساس المعتمد لاستخراج القاعدة المعيارية المحددة لتفعيل الفصل 29.
كيف ذلك؟؟؟؟
إن مقتضيات الفصل 29 جاءت صريحة ومركزة ؛ فقد بينت الأخطاء القابلة للإصلاح وحددت أشكالها على سبيل الحصر فهي الاغفالات و الأخطاء و المخالفات و كل الاختلالات التي قد تعتري تقييد الحق بالرسم العقاري و التي يمكن تصحيحها بطريقة أنية شرط عدم المساس بحقوق اخرى تكون قد آلت لفائدة الغيرو حازت كافة الآثار المترتبة عن إشهارها بالسجلات العقارية.
بعبارة أدق يمكن اعتبار أن كل الأخطاء التي تنشأ على مستوى مراقبة المحافظ لصحة الوثائق المدلى بها أمامه تأييدا لطلب التقييد شكلا وجوهرا بحسب التزاماته الرقابية التي يتحمل فيها كامل المسؤولية طبقا لمقتضيات الفصل 72 من قانون التحفيظ العقاري: لا يمكن إصلاحها بموجب الفصل 29: لأن الخطأ المقترف على هذا المستوى هو السبب الرئيسي في إشهار هذه الحقوق و تمكين أصحابها من حماية قانونية لا يمكن تعطيلها إلا عن طريق القضاء أو بموجب الاتفاق.
و حتى نحسم في الحدود الفاصلة بين الفعل الإصلاحي بموجب الفصل 29 و باقي التدخلات الأخرى ( تقييدات و تشطيبات)؛ ورفعا لكل التباس؛ يمكننا القول أنه لا مجال للحديث عن الإغفالات و الأخطاء و المخالفات إلا في إطار الفصل 29: و أن ما عدا ذلك من اختلالات قد تصيب التقييدات المضمنة بالسجلات العقارية هي من قبيل التقييدات ألا مشروعة و الباطلة و التي يعود اختصاص الحسم فيها و مراقبة مشروعيتها في افق تعديلها أو الاعتراف بها إلى القضاء وفق المبادئ العامة للتقييد و التشطيب بالسجلات العقارية.
لتشكل بذلك طبيعة الخطا و حدوده الانعكاسية على الحق العيني المقيد ؛المعيار الوظيفي المعتمد في التفعيل من عدمه لمقتضيات الفصل 29 من القرار الوزيري الصادر في 3 يونيه 1915.
و لا أدل على حساسية موضوع الفصل 29 وخطورة تطبيقه من الوصف المجازي الذي كان يردده على مسامعي أحد الأساتذة الممارسين” الذين خبروا ميدان التحفيظ العقاري أثناء محادثاتنا القانونية الجميلة إذ كان يقول لي دائما في بيانه للطريقة التي يفترض ان يتعامل بها المحافظون أثناء تطبيقهم لمقتضيات هذا الفصل: "إن الفصل 29 المتعلق بإصلاح الخطأ المادي هو كالترياق يجب استعماله بمقدار وحذر شديد فأي تجاوز في إعطائه قد يسبب ضررا قاتلا لأن هذا الدواء اصله سم و السم يقتل ".